הקדמה – כניסה לפרוייקט בנייה

פרויקט בניה מסתיים בממוצע בחריגה תקציבית של 30%. במידה ותכננת לבנות בית ב 1.5 מליון ₪. אם תתנהל כמו הבונה הממוצע כנראה שתחרוג ב – 450,000 ₪!

דן אריאלי (פרופסור לכלכלה התנהגותית) טוען שאנו נוטים בצורה לא רציונאלית לחשוב בצורה יחסית. בבניה הדבר מתבטא בכך שאנו יכולים ל"וותר" על 10,000 ₪ כתוצאה מטעות בריצוף או במטבח ולא להתרגש מזה, בגלל שיחסית לעלות הכוללת של הפרויקט זה מעט, אבל לעשות הכול בכדי לקבל הנחה של 30 ₪ בחנות. ולרדוף אחרי החנות בכדי לקבל זיכוי על סחורה פגומה.

ניהול פרויקט הבניה הוא אתגר גדול. הוא משלב צורך בהבנה טכנית, ניהול פרויקט מורכב ורב משתתפים, פרויקט יקר עם משמעויות רגשיות רבות עבור מי שבונה.
תפקידו של המפקח הוא לתת מענה לאתגר זה.

למפקח יש תפקיד מכריע בתהליך הבניה, הוא יכול להיות ההבדל בין בניה מהירה ואיכותית לבניה מסורבלת רצופת טעויות ויקרה.

מלבד בחירת האדריכל, זו הבחירה החשובה ביותר שתעשה בתהליך הבניה. ניתן לומר שאם בחרת היטב אדריכל ומפקח, אתם נמצאים בנקודת פתיחה מצוינת לקראת הבניה.

תפקידי מפקח הבנייה, אופן העבודה, וההתנהלות

1. הכנה ותכנון

פגישת הכרות – ביצוע תאום ציפיות, הסבר על התהליך.
הנחיה ראשונית וקבלת החלטות למפרט ביצוע.
בניית תקציב לפרויקט הבניה
הערכות לבחירת קבלנים וספקים בהתאמה ללוחות הזמנים .
עריכת מכרזים להתקשרות עם קבלנים על פי שלבי ההתקדמות בפרויקט .
עריכת חוזי התקשרות עם קבלנים .
מעקב ופיקוח אחר תשלומים לקבלנים / ספקים – לאחר אישור התקדמות וביצוע אבני דרך.
תאום ביצוע בין קבלנים .
תאום ביצוע אל מול האדריכל ומעצב הפנים .
ניהול לוחות הזמנים
ניהול יומן עבודה
תדרוך קבלנים והנחייתם לביצוע פרטים שאינם במפרט.
פיקוח צמוד על ביצוע בהתאם לתוכניות ולמפרט הטכני .
עריכת ביקורת ובקרה שוטפת על קבלנים ואספקת חומרים .
תאום ביקורת חיצונית ומבדקים : מתכננים ויועצים .
הנחיית הלקוח לבחירות וקבלת החלטות שונות הנדרשות תוך כדי ההתקדמות בפרויקט .
יעוץ הנדסי ופרקטי לבחירת חומרים וספקים בהתאם לצורך.
סיוע במו"מ לקבלת מחירים מיטביים ברכישת חומרי גלם ובכלל זה "הנחות קבלן"

2. התנהלות עם קבלנים

עריכת מכרזים להתקשרות עם קבלנים על פי שלבי ההתקדמות בפרויקט .
עריכת חוזי התקשרות עם קבלנים .
מעקב ופיקוח אחר תשלומים לקבלנים / ספקים – לאחר אישור התקדמות וביצוע אבני דרך.

3. מעקב ופיקוח

תאום ביצוע בין קבלנים .
תאום ביצוע אל מול האדריכל ומעצב הפנים .
ניהול לוחות הזמנים
ניהול יומן עבודה
תדרוך קבלנים והנחייתם לביצוע פרטים שאינם במפרט.
פיקוח צמוד על ביצוע בהתאם לתוכניות ולמפרט הטכני .
עריכת ביקורת ובקרה שוטפת על קבלנים ואספקת חומרים .
תאום ביקורת חיצונית ומבדקים : מתכננים ויועצים .

4. התנהלות שוטפת מול הלקוח

הנחיית הלקוח לבחירות וקבלת החלטות שונות הנדרשות תוך כדי ההתקדמות בפרויקט .
יעוץ הנדסי ופרקטי לבחירת חומרים וספקים בהתאם לצורך.
סיוע במו"מ לקבלת מחירים מיטביים ברכישת חומרי גלם ובכלל זה "הנחות קבלן"

מתי כדאי לבחור מפקח?

לאחר קבלת היתר, לפני בחירת קבלנים ותחילת עבודה.

כיצד תמצא את המפקח הטוב עבורך?

ההמלצה לנו היא לאתר בין שלושה לחמישה מועמדים ולבחור את המתאים ביותר מבניהם.
יש מספר שיטות וניתן לשלב בניהן:
– המלצות אישיות ממכרים שבנו – לשים לב, לא תמיד מה שמתאים לחבריכם נכון גם לכם. כדאי לבדוק עם הממליצים לגבי אופי העבודה, התמודדות עם בעיות וכולי…
– חיפוש באינטרנט – מאפשר גישה מהירה למפקחים רבים. חשוב לראות בתים.
– ביקור בשכונות בהן מתבצעת בנייה, רצוי באזור בו אתם מתכוונים לבנות. כדאי להסתכל על האתר ועל ההתנהלות בו.

מה לבדוק לגבי מפקח הבנייה

התאמה אישית – המפקח ילווה אתכם תקופה ארוכה, יתכן שתעברו איתו משברים. האם אתם סומכים עליו? האם אתם יכולים להעביר לו את הרצונות שלכם? האם הוא גם מקשיב, או רק מסביר?
ניסיון – ניסיון הוא פרמטר קריטי עבור מפקח. חשוב שיהיה ניסיון רלוונטי. אם אתם בונים בית עץ חשוב לבחור מפקח מנוסה בבתי עץ. ניסיון בפרויקטים של מבנים גדולים או משרדים לא דומה לניסיון בבניית בית פרטי.
ראייה כוללת – המפקח הוא זה שרואה את התמונה הכללית, איך הדברים מתחברים, צופה בעיות מראש ובכך חוסך זמן וכסף.
הכשרה – מבחינת החוק אין דרישה להכשרה. למרות זאת כדאי ללבדוק האם יש לו הכשרה ואם כן מהי. הכשרה במהנדס, הנדסאי, או מנהל עבודה מהווה יתרון.
זמינות הגעה לאתר – אם המפקח מאוד מקצועי אבל הוא לא נמצא זה כמובן לא עוזר. בדקו מה רמת הזמינות שלו, ומה תדירות הגעה לאתר.
מסודר – ניהול הפרויקט בצורה טובה דורש עבודה מסודרת.
אסרטיבי – המפקח צריך להתמודד עם בעלי המקצוע, לעיתים לומר להם לפרק עבודה של יום שלם ולעשות מחדש. האם המפקח הזה יעשה זאת עבורכם?

שאלות לשאול בשיחה עם מפקח הבנייה לפני הבחירה

הקדמה: כדאי להסביר למפקח שזה פרויקט ראשון עבורכם בסדר גודל כזה ולכן אתם חוששים ורצים לברר מספר פרטים. לא מדובר בראיון חד צדדי אלא אפשרות להכיר טוב יותר ולבדוק שמתאים ונכון שתעבדו יחד.
שאלות שמומלץ לברר:

מהו ניסיונך? כמה שנים? על כמה בתים פרטיים פיקחת?
מהי ההכשרה המקצועית שלך?
מה תחום המומחיות שלך? איזה סוג בתים?
ספר מעט על אופן ליווי הפרויקט, כמה ביקורים באתר ובאילו שלבים.
מה תדירות הביקור באתר הבניה?
תוכל לספק חוזה עבודה עם קבלן לדוגמה?
כיצד אתה גורם לזה שבעל המקצוע יסיים בזמן?
האם אתה מנהל יומן עבודה?
כיצד אתה נוהג לדווח ללקוחות את התקדמות הבניה?

שאלות שאפשר לשאול לקוחות עבר של המפקח

הקדמה: הרוב המוחלט של בוני הבתים הפרטיים ישמח מאוד לספר על התהליך הבניה שלו. אתם תהיו מופתעים לדעת כמה. אין צורך לחשוש להתקשר אליהם.
גם אם מישהו לא יהיה פנוי זה כמובן בסדר.
לי באופן אישי, יצא להיות בבית של אנשים שזה עתה בנו. היו לאשתי ולי חוויות מדהימות מהמפגשים!
אחד מהלקוחות לא הסכים לפגוש אותי. לא נעלבתי וגם אתם לא צריכים להיעלב. זה לא אישי!
נסו לבחור לראיין אנשים שבנו בתווך של 2 שנתיים . אצלם הכול טרי .

הכנה לראיון: הרימו טלפון, הסבירו ממי קבלתם את הטלפון. תספרו קצת עליכם ועל הבניה העתידית שלכם. בקשו להגיע לביקור קצר. נסו למצוא את הזמן הנוכח ביותר לבני הזוג . כך שני בני הזוג יהיו בבית.

יום הראיון: קחו מצלמה ומחברת שתלווה אתכם. המצלמה תעזור לכם לתעד דברים יפים שאתם אוהבים בבית.

חשוב : לא לכל אדם אתם יכולים להוציא דף ולהתחיל להקריא שאלות.זה יכול להרתיע.
ההמלצה שלנו: לשאול את השאלות האלו בבית של הלקוח וזאת רק אחרי שהתעניינתם בצורה אמיתית וכנה בבית ובתהליך הבניה.
בשלב זה ניתן לומר משהו בסגנון: " מכיוון שתחום הבניה חדש לי, יש לי מספר שאלות שיעזרו לי מאוד להבין את נושא העבודה מול מפקח.

מה הייתם מרוצים ?
מה היו הטעויות של המפקח?
כיצד הוא מתמודד עם טעיות שלו?
מה רמת השקיפות?
מה רמת הדיווחים שלו על התקדמות הבניה?
מה רמת המקצועיות שלו?
איך הייתה הכימיה בינכם ?
האם הפרויקט התנהל לפי לוחות זמנים
מה הייתה החריגה מהתקציב המתוכנן?
כמה פעמים בשבוע המפקח היה באתר?
האם אתם מכירים בעלי מקצוע אחרים מומלצים?
האם אתם מכירים מפקח אחר טוב?

מאמר על פינוי בינוי ועל בניית בניינים חדשים בערים בישראל

בחירת מפקח בניה לפרוייקט בנייה פרטי